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如何判断区域房价是否合理,是看成交量还是看价格,看新房还是二手房?

这个问题应该是有笔误,因为区域价值是没有办法看是否合理的,只能说这个价值是不是有未来,或者这个区域是不是有价值。
而区域的价值是不是合理是通过价格的合理性来体现的,所以这个问题正确的问法应该是:
如何看待一个区域的价值是否真实体现在的价格上。
01
如果这个价值没有体现在价格上,那这个区域就是被低估的。如果说这个区域价格已经远远的超越了我们所判断的价值,那么这个区域就是高估的。
第一个问题已经有答案了,不是看成交量,而是看价格。
那么怎么看这个价格呢?
一般我们用的是比较法,最常用的方法就是我们找两个比较类似比较接近的区域,我们来做比较。
比如说A区域,有两条地铁有顶级学区,也有着一个顶级的商业配套,并且还配有公园,B区域也非常类似,也是这样的一个配备。
那么我们就要看两个区域的价格是不是比较接近,如果有一个区域的价格呢,非常的低,那说明那个区域很可能是被低估的。当然也有可能是另外一个区域,是被高估的。
那我们还可以拿这个区域跟周边比,比如说A区域领先于他的周边一倍,而B区域的价格和A区域差了20%。但是又领先于他周边的区域。
那我们就可以判断这个B区域很可能是被低估了,A区域很可能是被高估了。
还有类似这样的比较法,比如说北京的市中心三十五公里的地方价格可能是多少多少钱,上海的市中心和北京市中心非常接近,那么上海的市中心同样是三十五公里的这个区域,价格和北京比是高还是低。
那如果高了,到底谁高估谁低估,肯定要做一个判断。
当然这里面有发展方向的问题,前提都是他们的主流发展方向,比如北京向东上海向西。
02
那么我们在比较法里面,是看新房还是二手房?
当一个区域有新房,也有二手房的时候,当然是看二手房更为准确,因为二手房的市场是一个真实的买方博弈和卖方博弈同时存在的,就是买家和买家pk,卖家和卖家pk的真实市场。
那如果是个新房市场,很可能卖家的数量不足,谈不到pk,甚至可以联合起来去抬价,形成一个区域性的垄断。
但是有一种情况是没有二手房的,很多的新的区域,包括一些城市副中心,他的二手房量是不足的。
那这个时候,只能去看新房。
答案就是有二手房的地方,以二手房的价格来判断,没有二手房的地方,只能看新房。
03
还有一种方法,是看区域的价格和价值之间的关系够不够热。比如这个区域的价格,从来都是高高在上,是不是这个地方就一定有价值呢。
如果这个片区成交量很小的,比如说几百套或者几十套,或者说在整个片区的成交占比只有百分之几,那这种价格,可能没有体现真实的价值。
但这个地方很热,成交量非常的活跃,换手率是比较高的。
那么这个时候他的价格往往会体现他的价值。
04
还有一种方法是看时点,看时点的意思就是在整个市场都很冷的时候,通常而言区域价值是被低估的,当整个市场都是牛市的时候,通常而言区域的价值是被高估的。
价格是过高的反映区域的价值,或者提前反应的区域的价值。
那么到底哪一种方法最有效呢?其实不同的城市和不同阶段不一样。
但是如果我们能用两种或者三种方法得出共同的结论,那就说明这个片区无论是高估还是低估他的可能性就更大。
也就是说,用三种方法你都会得出同方向的结论,比如说用完三种方法都是高估,或者用三种方法都是低估。
那么可能这个片区就真的是高估或者低估了。
其实所有的这种判断,都只能判断一部分。
所以说我们要互相印证,用多种的判断方法来互相印证,共同性越高,说明我们的判断更接近真实的情况。

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